Les nouveaux métiers de l’immobilier

1. LES NOUVEAUX MÉTIERS

Loin d’affaiblir les acteurs de l’immobilier, les crises les renforcent et favorisent l’émergence de nouveaux métiers. La financiarisation, quant à elle, a bouleversé certaines fonctions traditionnelles désignées aujourd’hui sous le terme très large d’asset manager. Reste à attirer davantage les jeunes diplômés vers ces nouveaux métiers de l’immobilier.

Si l’on met en parallèle la crise 1990-1996 et ce que l’on peut considérer comme une seule et même période de crise 2007-2013 tant l’ampleur de la crise financière de 2007- 2008 a fragilisé la finance internationale au point de rendre très vulnérables les États endettés, l’année 2014 devait être celle de la reprise. Elle ne le sera cependant pas.

Le premier semestre a été marqué par un regain de confiance, en particulier chez les promoteurs, les opérateurs du commerce et de la distribution, les sociétés d’ingénierie et de MOD1, mais l’atonie est réapparue au début du troisième trimestre. Les promoteurs freinent, attendant désormais que les promesses gouvernementales se traduisent dans les faits, dans un contexte de très forte chute de la demande et de baisse des prix consécutive, et ce malgré un environnement historiquement favorable à l’emprunt immobilier.

L’emploi, la confiance et la psychologie favorable des acheteurs, nécessaires pour remonter le courant, font encore défaut.

Ainsi la rentrée se caractérise par l’attentisme : les opérateurs de l’industrie immobilière se préparent mais manquent encore de la confiance nécessaire aux décisions, à l’exception peut-être de l’investissement, dopé par la position de la France en Europe et les énormes afflux de capitaux qui se reportent notamment sur l’immobilier français. En effet, malgré ses faiblesses, la France reste la seconde économie d’Europe.

Les postes d’investissement, chez les grands du conseil en immobilier et les institutionnels, sont néanmoins particulièrement élitistes, en petit nombre, très parisiens et internationaux ; ce ne sont pas eux qui vont rééquilibrer un marché de l’emploi défaillant, ni d’ailleurs les asset managers, en questionnement aujourd’hui car probablement trop nombreux par rapport à une activité portant sur les actifs immobiliers qui s’est considérablement ralentie, tant en termes de remplissage que de valorisation.

Derrière la façade, des transformations… Le sentiment d’un éternel recommencement d’une crise à l’autre quelque peu lassant avec, certes, quelques différences, mais beaucoup de similitudes dans le déroulement des événements, pourrait décourager plus d’un observateur extérieur, en particulier un jeune HEC ou centralien, par exemple, qui se livrerait à cette analyse historique. Il pourrait en conclure qu’il n’y a rien de nouveau à l’horizon de l’immobilier : des bulles qui éclatent et qui se reforment continuellement sans que les opérateurs concernés tirent les enseignements de l’histoire précédente et sans renouveau… Une telle analyse se révélerait être incontestablement un frein pour de jeunes diplômés soucieux de vivre avec leur temps et d’avoir des échanges internationaux (voir encadré 1).

Cette perception d’un éternel recommencement serait toutefois erronée. Il y a au moins autant de différences entre les deux crises pour l’immobilier qu’entre le krach boursier de 2001-2003 et la crise de 2007 pour le high tech. Les origines ne sont pas les mêmes : la crise de 1990 est française et directement liée à l’éclatement d’une « bulle immobilière » du fait d’activités mal maîtrisées ; la crise de 2007 et ses prolongements dans la crise souveraine des pays européens, bien que liée à l’immobilier américain à l’origine par la titrisation de créances immobilières non maîtrisées, est une crise financière mondiale avec des conséquences sur l’immobilier en particulier.

Dans le même temps, les métiers de l’industrie immobilière ont considérablement évolué. Articulés autour de la différenciation produit (résidentiel, immobilier de bureau, immobilier d’exploitation : retail, logistique, hôtellerie, résidences services, etc.), ils sont certes toujours basés sur les activités traditionnelles de la promotion, la prestation de services, dont la transaction et la commercialisation, l’administration de biens et l’expertise, mais aussi désormais sur d’autres activités qui ont pris de l’importance. C’est le cas de l’investissement et de la gestion d’actifs immobiliers. Ces évolutions ont également porté sur l’aménagement opérationnel, le management de projets, la maîtrise d’ouvrage déléguée et, par osmose sur la maîtrise d’oeuvre, ainsi que sur le financement de l’immobilier avec toutes ses composantes.

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