Comment connaître le vrai prix d’un bien immobilier

Parce que le prix moyen n’est pas la valeur réelle, le vrai prix d’un bien immobilier dépend de multiples facteurs. Réussir un investissement immobilier commence déjà par ne pas surpayer le bien. Pour l’obtenir au « juste prix », il faut s’assurer que la valeur proposée n’est pas déconnectée du marché, c’est-à-dire avec ce qui se pratique localement et qu’elle intègre bien les points forts et les points faibles de l’habitation en question.

Pour obtenir une bonne connaissance du marché immobilier, rien ne vaut la bonne vieille méthode, à savoir éplucher les petites annonces des particuliers et des professionnels, surveiller régulièrement l’arrivée des nouvelles offres, observer les biens qui partent vite ou ceux qui restent trop longtemps sur le marché. « Aujourd’hui, les candidats acheteurs s’informent beaucoup. Ceux qui font des offres réalistes ont écumé les annonces du moment, ont pas mal tourné dans le secteur. Ils réfléchissent et ne sont pas prêts à acheter à n’importe quel prix. Il suffit qu’un bien soit proposé de 5 à 10 % au-dessus du marché pour qu’il ne génère peu ou pas d’appels et de visites », commente Eric Landais de l’agence Century 21 Talensac, à Nantes.

Avec le tout nouveau site Bien’ici.fr, qui recense 1,1 million de logements (anciens et neufs) à vendre par des professionnels (agents et promoteurs), il est possible de géolocaliser l’offre du moment à l’échelle d’un quartier ou d’une rue. On peut croiser ces informations avec les nombreux sites Internet spécialisés dans les estimations immobilières en ligne (MeilleursAgents.com, Efficity.com, Drimki.fr), sur la base des fichiers des transactions des agents immobiliers, des transactions des notaires, etc. Grâce à des algorithmes complexes, ces différentes plates-formes donnent des fourchettes indicatives du prix d’un bien à l’adresse ou dans une artère.

De plus, il faut savoir que les critères de sélection d’un quartier par un investisseur sont parfois différents de ceux d’un acheteur en quête d’une résidence principale. « La proximité d’une faculté, d’un bassin d’emploi et/ou d’une desserte de transports en commun est susceptible de générer une demande locative pérenne. Cela va constituer un secteur attractif pour celui qui cherche à acheter pour louer », indique Jacky Chapelot, président adjoint de la Fnaim.

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